Налог при сдаче квартиры в аренду в 2026 году: самозанятый, ИП или НДФЛ
Сдаёте квартиру в аренду? По закону вы обязаны платить налог с дохода. В 2026 году у арендодателей есть три легальных варианта: платить НДФЛ как физическое лицо, зарегистрироваться самозанятым или открыть ИП. Разберём каждый способ, сравним ставки и посчитаем на конкретном примере — сколько вы заплатите за год при аренде за 30 000 рублей в месяц.
Важно: незнание не освобождает от ответственности
Если вы сдаёте квартиру и не декларируете доход — это нарушение налогового законодательства. ФНС активно выявляет «серых» арендодателей через банковские операции, жалобы соседей и данные из объявлений на Авито и ЦИАН. Штрафы — от 20% до 40% от неуплаченной суммы плюс пени за каждый день просрочки.
3 способа платить налог при сдаче квартиры
Каждый способ имеет свои особенности. Выбор зависит от суммы дохода, количества объектов и готовности вести отчётность.
НДФЛ 13%
Для физических лиц
Не нужно ничего регистрировать
Подаёте декларацию 3-НДФЛ раз в год до 30 апреля
Платите налог до 15 июля
Самая высокая ставка из трёх вариантов
Нужно самостоятельно заполнять декларацию
13%
от дохода
Самозанятый НПД
Налог на профессиональный доход
Регистрация за 5 минут в приложении «Мой налог»
Налог рассчитывается автоматически
Нет отчётности и деклараций
Нет страховых взносов
Лимит дохода — 2,4 млн руб./год
4-6%
4% от физлиц, 6% от юрлиц
ИП на УСН 6%
Упрощённая система налогообложения
Нет лимита по доходу (до 200 млн на УСН)
Можно нанимать сотрудников
Налог можно уменьшить на сумму взносов
Обязательные страховые взносы ~53 658 руб./год
Нужна бухгалтерская отчётность
6%
от дохода + взносы
Сравнительная таблица
| Критерий | НДФЛ 13% | Самозанятый НПД | ИП на УСН 6% |
|---|---|---|---|
| Ставка налога | 13% | 4% (физлица) / 6% (юрлица) | 6% |
| Регистрация | Не нужна | Приложение «Мой налог», 5 минут | Через ФНС или МФЦ, 3-5 дней |
| Отчётность | Декларация 3-НДФЛ раз в год | Нет отчётности | Декларация УСН + КУДиР |
| Лимит дохода | Нет | 2,4 млн руб./год | 200 млн руб./год |
| Страховые взносы | Нет | Нет | ~53 658 руб./год (2026) |
| Штраф за неуплату | 20-40% + пени | 20% от суммы чека | 20-40% + пени |
| Удобство | Среднее | Максимальное | Требует усилий |
Расчёт на примере: квартира за 30 000 руб./мес
Допустим, вы сдаёте квартиру физическому лицу за 30 000 рублей в месяц. Годовой доход — 360 000 рублей. Посчитаем, сколько вы заплатите налогов при каждом варианте.
НДФЛ 13%
46 800 руб.
360 000 x 13% = 46 800 руб.
Взносы: 0 руб.
Итого за год: 46 800 руб.
В месяц: 3 900 руб.
Самозанятый НПД 4%
14 400 руб.
360 000 x 4% = 14 400 руб.
Взносы: 0 руб.
Итого за год: 14 400 руб.
В месяц: 1 200 руб.
ИП на УСН 6%
53 658 руб.
360 000 x 6% = 21 600 руб.
Взносы: 53 658 руб.
Налог уменьшен на взносы: 0 руб.
Итого за год: 53 658 руб.
В месяц: 4 472 руб.
Вывод: самозанятость — лучший выбор для большинства
При доходе 360 000 руб./год самозанятый заплатит 14 400 руб. — это в 3,3 раза меньше, чем НДФЛ (46 800 руб.) и в 3,7 раза меньше, чем ИП на УСН (53 658 руб.). ИП выгоден только при доходе свыше 2,4 млн руб./год, когда самозанятость уже недоступна.
Как оформить самозанятость для сдачи квартиры
Процесс занимает 5-10 минут. Вам понадобится только паспорт и смартфон.
Скачайте приложение «Мой налог»
Доступно в App Store и Google Play. Также можно зарегистрироваться через личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг. В приложении выберите «Зарегистрироваться» и следуйте инструкциям.
Пройдите регистрацию
Отсканируйте паспорт камерой телефона или войдите через ИНН и пароль от Госуслуг. Подтвердите данные — регистрация произойдёт моментально. Никуда ехать не нужно.
Формируйте чеки при получении оплаты
Каждый раз, когда арендатор платит вам за квартиру, зайдите в приложение и создайте чек. Укажите сумму, выберите «Физическое лицо» (ставка 4%) или «Юридическое лицо» (ставка 6%). Чек можно отправить арендатору в мессенджер.
Оплатите налог до 28-го числа следующего месяца
Приложение автоматически рассчитает сумму налога за месяц и пришлёт уведомление. Оплатить можно прямо в приложении по банковской карте или сформировать квитанцию. Никаких деклараций подавать не нужно — всё происходит автоматически.
Что будет, если не платить налог
Многие арендодатели думают, что сдавать квартиру «в серую» безопасно. Это не так — ФНС всё чаще выявляет неплательщиков.
Штраф за непредоставление декларации
5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).
Штраф за неуплату налога
20% от неуплаченной суммы. Если докажут умысел — 40% (ст. 122 НК РФ). Плюс пени — 1/300 ставки ЦБ за каждый день.
Доначисление за 3 года
ФНС может доначислить налог за последние 3 года. При доходе 30 000 руб./мес это 140 400 руб. только налога + штрафы и пени сверху.
Уголовная ответственность
При крупном размере неуплаты (более 2,7 млн руб. за 3 года) возможно уголовное преследование по ст. 198 УК РФ — штраф до 300 000 руб. или лишение свободы до 1 года.
Как ФНС находит «серых» арендодателей?
Анализ банковских переводов (регулярные поступления одной суммы), жалобы соседей и управляющих компаний, мониторинг объявлений на Авито, ЦИАН, Домклик. В 2025 году ФНС начала активно использовать алгоритмы для автоматического выявления незадекларированных доходов от аренды.
Автоматизируйте учёт аренды
Платить налоги проще, когда все платежи и договоры в одном месте. Сервис Demyrent помогает арендодателям вести учёт без Excel и бумажной волокиты.
Электронные договоры
Подписание онлайн с юридической силой
Автоматические счета
Выставление и контроль оплаты
Уведомления
Напоминания о платежах в Telegram
Начните платить налоги правильно уже сегодня
Зарегистрируйтесь как самозанятый за 5 минут, а учёт аренды доверьте Demyrent. Сервис бесплатен — без ограничений по количеству квартир и арендаторов. Все платежи, договоры и история в одном месте — вам останется только формировать чеки в «Мой налог».
Попробуйте Demyrent бесплатно
Договоры, подписание через SMS, онлайн-оплата, автоматические счета
ЗарегистрироватьсяЧитайте также
Управление арендой недвижимости: как автоматизировать и не тратить время
Как организовать учёт аренды, автоматизировать выставление счетов, подписание договоров и контроль оплаты. Обзор задач арендодателя и способов их решения.
Как сдать кладовку в аренду: пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция по сдаче кладовки в аренду: договор, цена, поиск арендатора, приём оплаты. Как оформить всё правильно и не потерять деньги.