1. Объект аренды — помещение должно быть идентифицировано однозначно: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номер помещения на поэтажном плане. Формулировка «помещение по адресу ул. Ленина, 5» недостаточна, если в здании несколько помещений.
2. Размер арендной платы — конкретная сумма или формула расчёта. «По рыночной стоимости» или «по договорённости» — не работает. Договор без указания арендной платы считается незаключённым (ст. 654 ГК РФ).

Что указать:

• Полный адрес объекта
• Кадастровый номер (из выписки ЕГРН)
• Площадь (общая и полезная)
• Этаж, номер помещения
• Целевое назначение (офис, склад, торговля, производство)
• Основание права собственности арендодателя

Важно: приложите к договору поэтажный план с выделенным помещением и выписку ЕГРН. Это исключает споры о том, что именно арендовано.

Ключевой момент: договор аренды нежилого помещения сроком 1 год и более подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Регистрация занимает 7–9 рабочих дней и стоит 2 000 ₽ (госпошлина для физлиц/ИП).

Практика: большинство ИП-арендодателей заключают договор на 11 месяцев с правом пролонгации. Это законно и избавляет от регистрации. Но есть нюанс: если договор на 11 месяцев продлевается автоматически — суды квалифицируют это как договор на неопределённый срок, который тоже не требует регистрации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66).

Что зафиксировать:

• Размер арендной платы (с НДС или без — если вы на ОСНО)
• Что входит: только аренда или аренда + коммуналка
• Периодичность: ежемесячно, ежеквартально
• Срок оплаты: до какого числа месяца
• Способ оплаты: банковский перевод, СБП, карта
• Порядок изменения арендной платы: не чаще 1 раза в год (ст. 614 ГК РФ)
• Формулу индексации: например, «на величину ИПЦ Росстата, но не более 10% в год»

Депозит — ваша страховка от неоплаты и порчи имущества. Стандартный размер — 1–2 месячных арендных платежа.

Что прописать в договоре:

• Размер депозита
• Срок внесения (обычно — до передачи помещения)
• Условия удержания: неоплата аренды, порча имущества, досрочное расторжение
• Порядок возврата: в течение N дней после подписания акта возврата
• Пополнение: если депозит частично удержан — арендатор обязан пополнить до полного размера

Совет: укажите, что депозит не является платой за последний месяц аренды. Без этой оговорки арендаторы часто «живут за счёт депозита» последний месяц.

Обязанности арендодателя:

• Передать помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению
• Не препятствовать пользованию помещением
• Проводить капитальный ремонт (если не согласовано иное)
• Уведомлять о правах третьих лиц на помещение

Обязанности арендатора:

• Своевременно оплачивать аренду и коммунальные платежи
• Использовать помещение по целевому назначению
• Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт
• Не проводить перепланировку без письменного согласия арендодателя
• Обеспечить доступ арендодателя для осмотра (с предупреждением за N дней)
• Вернуть помещение по акту в состоянии не хуже, чем при приёмке (с учётом нормального износа)

Это раздел, который защищает ваши деньги. Ключевые пункты:

• Пени за просрочку оплаты: стандарт — 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Это ~36,5% годовых, что мотивирует платить вовремя. Суды, как правило, не снижают неустойку в таком размере.
• Штраф за нецелевое использование: фиксированная сумма (например, 1 месячная аренда) + право расторгнуть договор
• Штраф за несанкционированную субаренду: фиксированная сумма + расторжение
• Ответственность за порчу имущества: возмещение по рыночной стоимости или стоимости ремонта

Три варианта расторжения:

• По соглашению сторон — в любое время, оформляется дополнительным соглашением
• По инициативе одной стороны — с предупреждением за 30–90 дней (пропишите конкретный срок)
• В судебном порядке — при существенном нарушении (ст. 619, 620 ГК РФ)

Важно: пропишите основания для одностороннего отказа от договора без суда. Например: просрочка оплаты более 30 дней, использование не по назначению, систематическое нарушение правил. Без такой оговорки арендодатель может расторгнуть договор досрочно только через суд — а это 3–6 месяцев.

Три модели распределения:

• Всё включено: коммуналка входит в арендную плату. Просто для учёта, но вы несёте риск роста тарифов.
• Фиксированная компенсация: аренда + фиксированная сумма на коммуналку. Пересматривается ежегодно.
• По счётчикам: аренда + фактические расходы по показаниям. Самый справедливый вариант, но требует ежемесячной сверки.

Укажите в договоре: кто снимает показания, в какой срок арендатор оплачивает коммуналку, что происходит при просрочке коммунальных платежей.

Субаренда. По умолчанию арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду с согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ). Если вы против — прямо запретите это в договоре.

Улучшения. Отделимые улучшения (мебель, оборудование) — собственность арендатора. Неотделимые (перепланировка, встроенная мебель) — собственность арендодателя, если не согласовано иное. Пропишите: неотделимые улучшения без письменного согласия арендодателя не компенсируются.

1. Подготовить: договор (3 экземпляра), акт приёма-передачи, паспорта сторон, правоустанавливающие документы на помещение, квитанция об оплате госпошлины
2. Подать документы в МФЦ или через портал Росреестра
3. Срок регистрации: 7 рабочих дней (через Росреестр) или 9 рабочих дней (через МФЦ)
4. Госпошлина: 2 000 ₽ (для физлиц и ИП), 22 000 ₽ (для юрлиц). Обычно оплачивается пополам

• Скорость: подписание за 5 минут вместо 1–2 дней на встречу
• Хранение: электронный архив с поиском, без папок и шкафов
• Юридическая сила: идентична бумажному при наличии КЭП
• Доказательная база: точная фиксация времени подписания каждой стороной
• Удалённые арендаторы: можно сдавать помещения арендаторам из других городов

• 01. Объект идентифицирован: адрес + кадастровый номер + площадь
• 02. Указано целевое назначение помещения
• 03. Зафиксированы: сумма аренды, срок оплаты, способ оплаты
• 04. Прописана формула индексации (не чаще 1 раза в год)
• 05. Указан размер и условия возврата депозита
• 06. Определён порядок оплаты коммунальных услуг
• 07. Прописаны пени за просрочку (рекомендуем 0,1%/день)
• 08. Указаны основания для одностороннего расторжения
• 09. Субаренда — разрешена или запрещена
• 10. Приложен акт приёма-передачи с фотофиксацией
• 11. Приложена выписка ЕГРН и поэтажный план
• 12. Реквизиты сторон заполнены полностью