19 апреля 2026

Опись имущества при сдаче квартиры в аренду: образец, чек-лист и шаблон

Опись имущества при сдаче квартиры в аренду — приложение к договору или акту приёма-передачи с подробным перечнем мебели, техники, сантехники, посуды и ключей. По каждой позиции указывается модель, серийный номер и состояние по шкале «отличное / хорошее / удовлетворительное / требует ремонта». Без описи арендодатель не сможет удержать ущерб из депозита — в суде действует презумпция, что имущества не было, если оно не зафиксировано документально.

Арендатор съехал — а вместе с ним исчезла микроволновка, на столе появилась царапина, у дивана провисла обивка. Вы хотите удержать ущерб из депозита, а арендатор говорит: «Это уже было» или «Микроволновка? Какая микроволновка?». Без описи имущества — это слово против слова. И в суде слабую позицию занимаете именно вы.

Опись — это документ, который превращает «я помню, что у меня был холодильник Samsung RT-38» в «арендатор принял холодильник Samsung RT-38, серийный номер XXXX, в отличном состоянии, что подтвердил подписью». Разница — десятки тысяч рублей при первом же инциденте. Разберём, как составить опись правильно, что включить, как фотографировать и какие ошибки стоят денег.

Почему без описи арендодатель теряет деньги

Типовые ситуации, в которых отсутствие описи превращает обычный быт в финансовую дыру. Все — из реальной практики арендодателей.

Исчезла техника

Мультиварка, утюг, фен. По отдельности — мелочь, суммарно — 15–25 тыс. руб. Без описи доказать наличие невозможно: «Я такого не брал, может забыли забрать при прошлой смене арендатора».

Повреждения мебели

Пятно на диване, вмятина на шкафу, царапина на столе. Арендатор утверждает: «Так было», и без фото при заселении возразить нечего. Ремонт за ваш счёт.

Пропажа мелочей

Посуда, шторы, комплект ключей, пульты от техники. Общая сумма легко переваливает за 10 тыс. руб. При отсутствии пункта в описи — претензия без основания.

Замена деталями похуже

Стоял смеситель Grohe — вернулся китайский аналог. Был паркет — местами заменён на ламинат. Без фиксации модели и серийного номера — шанс доказать подмену близок к нулю.

Правило: если имущество не описано — оно юридически отсутствует. В суде действует презумпция: доказывает тот, кто утверждает. А значит доказывать наличие холодильника, микроволновки, шкафа-купе придётся вам. Опись — ваш главный аргумент.

Юридический статус описи

Отдельной статьи про опись в ГК РФ нет — она работает в связке с другими нормами:

Статья 611 ГК РФ

Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению. Опись фиксирует, в каком именно состоянии происходит передача.

Статья 622 ГК РФ

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа. Без описи невозможно определить «то состояние, в котором получил».

Статья 393 ГК РФ

Бремя доказывания убытков лежит на истце. Если взыскиваете ущерб с арендатора — вам нужно доказать, что имущество было, в каком состоянии и какой ущерб нанесён. Опись с подписью — ключевое доказательство.

Опись обычно оформляется как приложение к договору аренды или как часть акта приёма-передачи. Юридически это одно и то же — документ, подписанный обеими сторонами, подтверждающий передачу конкретного имущества в конкретном состоянии.

Что обязательно включить в опись: 7 блоков

Хорошая опись покрывает всё, что физически находится в квартире и имеет ценность. Разбейте на 7 блоков — так ничего не забудете.

Мебель

Диван, кровать, шкафы, столы, стулья, комоды, тумбы. Указывайте производителя или бренд, цвет, материал обивки, размер, количество подушек и комплектацию (например, у дивана-кровати — работает ли механизм). Мелкая мебель (банкетка, пуф) — тоже в опись.

Крупная бытовая техника

Холодильник, стиральная машина, посудомойка, плита, духовка, варочная панель, вытяжка, телевизор, кондиционер, бойлер. Обязательно: бренд, модель, серийный номер (на шильдике сзади/снизу), год покупки, наличие паспорта/инструкции.

Мелкая бытовая техника

Микроволновка, мультиварка, чайник, тостер, блендер, фен, утюг, пылесос, гладильная доска. Чаще всего именно эти позиции «исчезают» — обязательно фиксируйте модель и состояние.

Сантехника и инженерия

Смесители (производитель!), унитаз, ванна/душевая кабина, раковина, полотенцесушитель, бойлер, счётчики воды и электричества (с показаниями), запорная арматура, гибкие подводки. Зафиксируйте показания счётчиков — это критично для первого месяца коммуналки.

Текстиль и интерьер

Шторы, тюль, карнизы, ковры, покрывала, подушки декоративные, картины, зеркала, часы, лампы, люстры, настольные светильники. Шторы часто пропадают или портятся — фиксируйте размер и материал.

Посуда и утварь

Кастрюли, сковороды, тарелки, чашки, столовые приборы — с количеством. Если оставляете конкретный комплект посуды (например, на 6 персон) — это должно быть в описи. При сдаче посуточно/краткосрочно посуда часто «уходит».

Ключи, пульты, устройства доступа

Количество и тип: ключи от входной двери (с указанием количества), ключ-таблетка/электронный ключ от домофона, пульты от кондиционера, телевизора, ворот паркинга, карты доступа, брелоки сигнализации. Пропавший брелок восстанавливается за 3–8 тыс. руб. — это удерживается из депозита только при наличии позиции в описи.

Что НЕ включать в опись: расходники (лампочки, фильтры), личные вещи собственника на хранении (закрытые коробки в кладовке), мелочи без ценности (магнитики, старые журналы). Расходники — на совести арендатора (лампочка перегорела — сам поменял). Личные вещи либо вывозите, либо описываете отдельным пунктом «коробка арендодателя на хранении, вскрытию не подлежит».

Образец описи имущества: структура таблицы

Формат таблицы — самый удобный: видно всё сразу, легко дополнять и легко сверять при возврате. Минимум 6 колонок.

№	Наименование	Модель / серийный	Кол-во	Состояние	Примечание / фото
1	Холодильник двухкамерный	Samsung RB-37, s/n B4C7X9	1	Отличное	Паспорт в комплекте, фото №1–3
2	Стиральная машина	Bosch WAN24260, s/n 4423	1	Хорошее	Мелкая царапина справа, фото №4
3	Диван угловой	Askona Dallas, рогожка серая	1	Хорошее	4 подушки в комплекте, фото №5–7
4	Микроволновая печь	LG MS-2042, s/n 5571	1	Отличное	Фото №8
5	Смеситель кухонный	Grohe Eurosmart	1	Хорошее	Фото №9
6	Ключ от входной двери	—	3	—	2 стандартных + 1 запасной
7	Пульт от кондиционера	Haier HSU-09	1	Рабочий	Фото №10

Ниже таблицы обязательно — показания счётчиков (холодная/горячая вода, электричество, отопление если индивидуальное), количество приложенных фотографий, подписи обеих сторон с расшифровкой и датой. Без подписей опись юридически не имеет силы.

Как правильно описывать состояние

Абстрактные формулировки «нормальное», «хорошее» — проблема в суде. Судья спросит: «Что именно значит хорошее?». Используйте чёткую шкалу с маркерами.

Отличное

Новое или после замены, без следов эксплуатации. Для техники — в упаковке или с сохранённой плёнкой, паспорт в комплекте.

Хорошее

Следы нормальной эксплуатации без повреждений. Лёгкие потёртости, незначительные царапины, которые не влияют на функциональность. Важно: перечислите конкретные отметины («царапина 3 см справа на шкафу», «потёртость на сиденье дивана»).

Удовлетворительное

Есть заметные дефекты, но функциональность сохранена. Скол на столешнице, пятно на обивке, скрипящий механизм. Обязательно описать каждый дефект с фото.

Требует ремонта

Работает с ограничениями или не работает. Трещина на стекле, не закрывается дверца, протечка. Фиксируйте обязательно — иначе арендатор скажет, что сломал он.

Принцип «описать хуже, чем есть». Лучше избыточно зафиксировать все мелкие дефекты при заселении, чем при выселении спорить, были ли они изначально. Если чего-то нет в описи как дефекта — значит, это появилось при арендаторе и он возмещает ущерб.

Фотофиксация: 5 правил

1. Минимум 30 фотографий для 1-комнатной

Общий вид каждой комнаты с 4 ракурсов + крупный план всех дефектов + все серийные номера техники + показания счётчиков. Для 2-комнатной — 50+, для 3-комнатной — 70+.

2. Оригиналы с метаданными

EXIF-данные (дата, время, модель камеры, GPS-координаты если включены) — это доказательство в суде. Не сжимайте фото через мессенджеры — они убивают метаданные. Отправляйте файлами.

3. Два архива: у вас и у арендатора

Отправьте арендатору копию фото + описи сразу после подписания. Пусть он подтвердит получение. Это исключает обвинения в том, что вы «дорисовали повреждения» позже.

4. Сохраняйте в облако в день составления

Google Фото, Яндекс.Диск, iCloud — автоматическая синхронизация фиксирует дату загрузки. Это второе доказательство подлинности в дополнение к EXIF.

5. Подпишите фото в описи

В таблице описи в колонке «Примечание» проставьте номера фотографий («фото №12–14»). В приложении к акту — нумерованный список файлов. Без привязки пачка фото на 50 снимков — бесполезна: судья не будет разбираться, какое к какой позиции.

5 критических ошибок в описях

Ошибка 1. Общие формулировки

«Комплект мебели для кухни», «бытовая техника», «посуда» — это не опись, это перечисление категорий. Каждый предмет — отдельная строка с конкретикой.

Ошибка 2. Нет серийных номеров техники

«Холодильник Samsung» можно подменить. «Холодильник Samsung RB-37, s/n B4C7X9» — нельзя. Шильдик снимите крупным планом в фото.

Ошибка 3. Нет подписи арендатора или её нет на каждой странице

Если опись на 3 страницах — подписи обеих сторон должны быть на каждой. Иначе лист можно «заменить». На однолистовой описи достаточно одной подписи.

Ошибка 4. Не зафиксированы показания счётчиков

Без начальных показаний невозможно корректно посчитать коммуналку за первый месяц. И доказать, что счётчики не были скручены — тоже. Всегда — цифры + фото табло с датой.

Ошибка 5. Опись не обновили после ремонта или замены

Купили новый холодильник взамен сломавшегося — составьте дополнительное соглашение к описи. Иначе формально в квартире стоит старый холодильник, а реально — новый, и юридически это имущество «без статуса».

Опись и акт приёма-передачи: в чём разница

Часто путают. Коротко:

Акт приёма-передачи

Фиксирует сам факт передачи квартиры: дату, состояние помещения (стены, пол, потолок, окна, двери), показания счётчиков. Без него юридически передача не состоялась.

Опись имущества

Детальный перечень мебели, техники, предметов интерьера внутри квартиры. Обычно — приложение к акту.

На практике эти два документа можно объединить в один: акт приёма-передачи с описью имущества в качестве приложения. Подробнее о том, как составить акт, — в статье «Акт приёма-передачи при аренде: зачем нужен и как составить». Опись без акта имеет ограниченную юридическую силу, так как формально не зафиксировано, когда именно вы передали имущество.

Когда составлять и обновлять опись

При заселении

Обязательно, в день передачи ключей. Составляется на месте, обе стороны проходят по квартире вместе, сверяют, подписывают. Не откладывайте «на потом» — через неделю арендатор уже привнёс свои вещи, разобраться будет сложнее.

После существенных изменений

Купили новую технику, заменили мебель, сделали ремонт — составьте дополнительное соглашение к описи с указанием новых позиций и подписями сторон. Старые позиции, если их вывезли, вычеркивайте или помечайте «изъято такого-то числа».

При выселении (акт возврата)

Проходите по квартире с арендатором, сверяете каждый пункт описи с текущим состоянием. Расхождения — фиксируете отдельным разделом: «обнаружены следующие отличия от первоначальной описи». Это база для удержания из депозита.

Удержание ущерба из депозита на основании описи

Опись работает как основание для удержаний из обеспечительного депозита. Порядок действий при обнаружении ущерба:

1Составьте акт возврата с перечнем обнаруженных расхождений с описью. Фотофиксируйте каждое повреждение.
2Определите сумму ущерба: рыночная стоимость ремонта или замены с учётом износа. На каждую сумму — подтверждающий документ (прайс мастера, смета, чек магазина).
3Направьте арендатору письменное уведомление с расчётом удержания: что повреждено, сумма компенсации, сумма возврата депозита.
4Если арендатор не согласен — привлекайте независимого оценщика (3–7 тыс. руб.). Оценка становится основанием при любом споре, включая суд.
5Верните остаток депозита на счёт арендатора. Если ущерб превышает депозит — можете взыскать разницу через суд.

Важно про нормальный износ. Ст. 622 ГК РФ обязывает арендатора вернуть имущество с учётом нормального износа. Потёртости на полу в проходе, мелкие царапины на мебели после года использования, выцветание обоев на солнечной стороне — это износ, удерживать за него нельзя. Настоящий ущерб — это то, что не появилось бы при аккуратном использовании. При споре — заключение оценщика решает вопрос.

Частые вопросы об описи имущества

Обязательна ли опись имущества по закону?

Прямой нормы в законе нет, но ст. 611 и 622 ГК РФ фактически требуют фиксации состояния и состава имущества при передаче и возврате. Без описи суд не сможет определить, что именно передавалось и в каком состоянии — все иски о возмещении ущерба практически обречены. Поэтому формально опись не обязательна, а практически — без неё работать нельзя.

Нужна ли опись, если квартира сдаётся без мебели?

Да. Даже в «пустой» квартире есть встроенная мебель, сантехника, счётчики, электрика, двери, окна, отделка. Всё это нужно зафиксировать — состояние стен, пола, потолка, сантехники. Опись можно оформить короче, в виде расширенного акта приёма-передачи с фотографиями каждого помещения.

Что делать, если арендатор отказывается подписать опись?

При заселении — не передавайте ключи до подписания. Это ваш единственный рычаг. Если отказывается на этапе возврата квартиры — составьте акт возврата в одностороннем порядке в присутствии двух свидетелей, зафиксируйте отказ и отправьте копию арендатору заказным письмом. Отказ не освобождает арендатора от ответственности за ущерб.

Нужно ли нотариально заверять опись?

Нет, нотариальное заверение не требуется. Опись — это двустороннее соглашение, юридическую силу ей придают подписи обеих сторон и фотоматериалы. Нотариус нужен только если стороны сами этого захотят для повышенной защиты при аренде дорогого имущества (элитная квартира с дизайнерской мебелью, антиквариатом, картинами). Стоимость заверения — от 2 000 руб.

Как оценить стоимость имущества в описи?

В самой описи стоимость указывать не обязательно — она нужна только если при ущербе. Если хотите зафиксировать — берите рыночную стоимость аналога на момент заселения с поправкой на износ. Холодильник куплен 3 года назад за 60 тыс. руб., сейчас новый стоит 75 тыс. руб. — рыночная стоимость с учётом 3-летнего износа ~ 45 тыс. руб. Более точно оценивает независимый оценщик за 3–5 тыс. руб.

Что делать, если техника сломалась не по вине арендатора?

По ст. 616 ГК РФ арендодатель несёт расходы на капитальный ремонт, арендатор — на текущий. Поломка холодильника из-за выработки ресурса — ответственность арендодателя. Поломка из-за перегруза стиральной машины или залитой жидкостью клавиатуры ТВ — ответственность арендатора. При спорных случаях — сервисный центр выдаёт заключение о причине поломки, это решает вопрос.

Можно ли составить опись в электронном виде?

Да. Опись, подписанная простой электронной подписью (ПЭП) через SMS-код, имеет такую же юридическую силу, как бумажная — при условии, что стороны заранее договорились об использовании ПЭП (ФЗ-63 «Об электронной подписи»). Плюс: электронная опись фиксирует дату, время, IP, хеш документа — это дополнительные доказательства в спорах.

Чек-лист: опись без пробелов

В описи все 7 блоков: мебель, крупная и мелкая техника, сантехника, текстиль, посуда, ключи/пульты
У каждой техники — модель и серийный номер
Состояние каждой позиции по шкале (отличное/хорошее/удовлетворительное/требует ремонта) с описанием дефектов
Зафиксированы показания счётчиков (вода ХВС/ГВС, электричество, отопление)
Приложены фотографии (30+ для 1-комнатной) с метаданными, привязаны к позициям описи номерами
Подписи обеих сторон на каждой странице
Копия описи и фото отправлены арендатору, он подтвердил получение
Копия сохранена в облако сразу после подписания
В договоре прописано: опись является неотъемлемой частью договора, удержания из депозита возможны на основании расхождений между описью при заселении и актом возврата

Опись как часть договора — подписание через SMS

В сервисе Demyrent договор аренды с описью имущества как приложением подписывается через SMS-код (ПЭП по ФЗ-63). При подписании фиксируются дата, время, IP, телефон и SHA-256 хеш PDF — подмена документа невозможна. Подписанный договор хранится неизменно, доступен обеим сторонам в кабинете и принимается в суде как полноценное доказательство.

Попробуйте Demyrent бесплатно

Договоры, подписание через SMS, онлайн-оплата, автоматические счета

Зарегистрироваться